איזור
סוג הנכס
מחדרים
עד חדרים
מקומה
עד קומה
ממחיר
עד מחיר

מחירי דירות

מחירי דירות ונכסים
בתל אביב – כל מה שרציתם לדעת ולא ידעתם את מי לשאול

 

מחירי הדירות והנכסים
בתל אביב עולים ומטפסים, ואתר TSLS
מציג בפניכם 3 שיטות שונות של תחשיב כדי להבין מה שוויין האמיתי ואילו רווחים הם
יניבו. אל תתנו שיעבדו
עליכם בעיניים

 

בשנים
האחרונות נהוג לזרוק לחלל האוויר כל מיני מספרים כשמדברים על שווי דירה מסוימת.
אבל כדי להעריך נכון מה שוויו של נכס העומד למכירה קיימות שלוש שיטות שיקלו עליכם
להבין כמה באמת עולה דירה בתל אביב.

 


השיטה
ההשוואתית



בשיטה זאת עליכם להעריך את שווי הנכס לפי מחיר השוק שלו, באמצעות השוואתו
לנכסים דומים שנמכרו או הושכרו בעבר. הערכת הנכס לפי השיטה ההשוואתית מחייבת
השוואה לנכסים דומים. כדי להגיע להערכה נכונה חשוב שהמידע יהיה מדויק,
העיסקאות האמיתיות נערכות בין צדדים שאינם קשורים זה לזה ובין קונה מרצון
לבין מוכר מרצון. יש לקחת בחשבון את ההבדלים בין נכס לנכס, אשר משפיעים על
מחירם. ברור לכולם שאין דומה נכס אחד לנכס אחר בכל מאת האחוזים. למיקום הנכס,
למשל, תהיה השפעה ישירה על ערכו לעומת נכס שנמצא במיקום שונה. שוק הדירות לא
תמיד מספק נכסים דומים שאפשר להשוותם זה לזה בנקודת זמן אחת, ולכן כדאי להשתמש במלאי
הנכסים הקיים ולבצע את ההתאמות הנדרשות. לדוגמה, אפשר להתאים את מחירה של
דירה דומה שמחירה מעט גבוה או נמוך יותר בהתאם לשינויים במיקום או באיכות
הנכס.



השיטה ההשוואתית היא הפשוטה והישירה ביותר לצורך הערכה. היא דומה מאוד לתהליך
של השוואת מחירים בין מוצרים דומים שעושה כל צרכן בסופרמרקט כשהוא ממלא את
העגלה.



ניקח לדוגמה מקרה של קניית דירה בשכונת מגורים שגודלה ארבעה חדרים. שטח הדירה
100 מ"ר, נמצא כי מחירה עומד על 170,000$, כלומר 42,500$ לחדר, או
1,700$ למטר מרובע. נניח שלאחרונה נמכרו באותה שכונה שלוש דירות אחרות, דומות
במצבן ובמיקומן.



א. דירת 3 חדרים ששטחה 85 מ"ר ומחירה 130,000$.

ב. דירת 5 חדרים ששטחה 125 מ"ר ומחירה 210,000$.

ג. דירת 4 חדרים,ששטחה 105 מ"ר + גג של 50 מ"ר ומחירה 210,000$.



המחיר הממוצע לחדר עומד על סך 45,833$.

המחיר הממוצע למ"ר עומד על סך 1,746$ - לא כולל שטח הגג של דירה ג'.



על פי הנתונים הראשוניים מחירה של הדירה שאנו מתעניינים בה הוא סביר, אך
הנתונים ההשוואתיים מעוותים, כיוון שמחיר הדירה השלישית גבוה יותר בגלל שטח הגג.
אם נניח שהגג מוסיף 20% לערך הדירה, יש להוריד את התוספת ממחיר הדירה כדי
שיהיה אפשר להשתמש בה כהשוואה, ואז נגיע לשווי של 168,000$. התחשיב החדש של
שווי הדירה מצביע על הנתונים הבאים:



מחיר ממוצע לחדר: 42,333$

מחיר ממוצע למטר מרובע: 1,613$



רמת המחירים שקיבלנו מהווה את האינדיקציה הנכונה למחיר הריאלי של הדירה שעליה
דיברנו, מתברר כי במקרה הנוכחי ערך הדירה האמיתי נמוך יותר מהמחיר המבוקש..



2. היוון הכנסות



ערכו של כל נכס
נקבע על בסיס ההכנסות שביכולתו להניב. ככל שהכנסותיכם ממנו יהיו גבוהות יותר,
כך ערכו של הנכס עולה. לפי שיטה זאת עליכם להעריך קודם כול את ההכנסות
הצפויות ממנו או את הפוטנציאל שלו ליצור הכנסות קבועות. את הסכום הזה מהוונים
לפי הריבית המקובלת בשוק בעת ההערכה. היוון הוא טכניקה שבה הופכים הערכה של
הכנסות לסכום המייצג את שווי הנכס המייצר הכנסות בצירוף ריבית מסוימת.



בדומה לשיטה ההשוואתית גם שיטת ההיוון דורשת איסוף מידע שיאפשר ליצור הערכה
סבירה של ההכנסות הריאליות הפוטנציאליות הצפויות מן הנכס. צריך לזכור כי
עליכם לקחת בחשבון הוצאות הכרוכות בהפעלת הנכס, כולל שיפוצים, שיווק, תיווך
והוצאות משפטיות, וכן את פרק הזמן שבו הנכס יהיה פנוי מדיירים או מעסקים ולא
יניב פירות. כל הנתונים הללו משפיעים על תזרים ההכנסות ועל השווי שנקבע על
בסיס אותו תזרים.



לקביעת גובה הריבית לצורך היוון ההכנסות ולקביעת שווי הנכס יש חשיבות מרובה.
שיעור הריבית נקבע בדרך בלל ביחס לריבית בשוק הנכסים ובשווקים פיננסיים
מקבילים, כמו שוק איגרות החוב.



לצורך דוגמה
לשיטת היוון ההכנסות נציג בפניכם בניין משרדים העומד למכירה ומאוכלס על ידי
דייר המשלם 11,000$ לחודש או 132,000$ לשנה. על פי שיטת ההיוון נשאלת השאלה
איזה סכום מוכן משקיע נבון לשלם עבור הבניין הזה בהסתמך על הבטחת הכנסה
קבועה. התשובה מותנית באפשרויות העומדות בפני אותו משקיע. אם הוא יכול להשקיע
את הונו באיגרות חוב סולידיות שהונפקו על ידי הממשלה ונושאות ריבית של 6%,
ידרוש המשקיע החזר שאינו פחות מזה של בניין המשרדים – ואולי אף החזר גבוה
יותר בשל הסיכונים הגבוהים יותר. כדי לכסות את הסיכון המשקיע עשוי לדרוש פרמיה
בצורת ריבית גבוהה יותר, נניח 8%, כדי לקבל סכום הגבוה ב-33% מהריבית על
איגרות חוב. ערך נכס מהוון לפי 8% מבוסס על הנתונים הבאים:



ערך הנכס – 1,650,000$ = 132,000$ - שכר דירה.

8% - הריבית הדרושה (תומר, שים לב, צריך לנסח אחרת את המסומן)



זהו המחיר המרבי אשר משקיע נבון יהיה מוכן לשלם עבור הנכס לפי שיטת היוון
ההכנסות.



3. שיטת העלות



בשיטה הזאת, ערך
הנכס נקבע על בסיס הערכת עלות בנייתו, בניכוי פחת, פלוס ערך הקרקע. החלק
הבנוי של הנכס מוערך לפי העלות הדרושה לשחזורו, ולסכום הזה מתווסף ערך הקרקע
שעליה בנוי הנכס. מהסכום הזה יש להוריד הערכה של הפחת המצטבר – פחת פיזי,
כלכלי ושימושי – כדי להגיע לערך הסופי.



טכניקה זו בנויה
על מושג התחליף: משקיע נבון לא יהיה מוכן לשלם עבור בניין קיים סכום שיהיה גבוה
מהסכום הדרוש כדי לבנות נכס זהה חדש. אחרי שעלות בניית הבניין החדש מותאמת לפחת
בפועל, נותנת השיטה הערכה סבירה של ערכו. הטכניקה מתאימה גם לנכסי מגורים וגם
לנכסים עסקיים. בשיטה זאת אינכם יכולים להעריך את היתרון שיש לכם בקניית נכס
קיים מול בנייה חדשה, שכן בעת קניית נכס קיים נחסכים מאמצים רבים וגם
הסיכונים קטנים יותר..



מידת הדיוק של שיטת העלות תלויה בהערכת הפחת המצטבר של הנכס. ישנם שלושה
סוגים של פחת:



פחת פיזי -  הירידה בערך הנכס כתוצאה מבלאי. פחת זה ניתן לעיתים
לתיקון, אך לא בכל מקרה.



פחת פונקציונלי – זהו פחת שנוצר כתוצאה מליקויים בתכנון שמשפיעים על השימוש
בבניין. ליקויים אלה עשויים לנבוע משינויים שחלו במרוצת השנים אשר משפיעים על
אלמנט כלשהו במבנה, כמו סוג החומרים שמהם נבנה הבניין או רמת התכנון, והם
הופכים את הנכס למיושן על פי הסטנדרטים המקובלים היום.



פחת כלכלי - ירידת הערך כתוצאה מכוחות הפועלים מחוץ לנכס עצמו, כגון שינויים
באזור המשפיעים על השימוש או תנאים כלכליים במשק המשפיעים לרעה על השוק. כדוגמה
לשיטת העלות נביא הערכה של בניין משרדים ישן בשטח של 2,000 מ"ר, הממוקם
במקום טוב, הבניין אמנם וממשיך לשמש כבניין משרדים, אך חייב לעבור שיפוצים
נרחבים כדי להתאימו לסגנון המודרני של חלוקה פתוחה. הפחת הקיים כאן הוא לרוב
פיזי, עם פחת פונקציונלי זעיר, ובלי פחת כלכלי.



א. עלות בניית הבניין מחדש:

לפי 2,000 מ"ר X 1,000$ מ"ר.
2,000,000$



ב. פחת מצטבר:

פחת פיזי 25% - 500,000$

פחת פונקציונלי 5% - 100,000$

סה"כ פחת 600,000$ (600,000$)

________________________________________________________

ג. ערך הנכס בניכוי פחת 1,400,000$

(2,000,000-600,000)



ד. ערך הקרקע 1,000,000$

________________________________________________________




     ה. סה"כ ערך הנכס 2,400,000$

 

ההצעה שלנו: אם
יש לכם נכס או דירה למכירה או לקנייה, צלצלו למשרדTSLS  ותקבלו עוד שלל עצות מהמקצוענים של ענף הנדל"ן.

 

 
לכל שאלה ועניין, מלאו את הטופס הבא ונחזור אליכם בהקדם:
שם מלא: דוא"ל: טלפון:  
תוכן הפניה: שלח
                                                                                                                   
    הצטרף למועדון לקוחות !
                                          תקבל חשיפה להזדמנויות נדל"ן עם תשואות גבוהות                                                              גם בסכומים קטנים